24. ҚҰРЫЛЫС КООПЕРАТИВТЕРІ
Сонымен бүгін «Тұрғын үй салуға арналған тұтынушылар кооперативі» деген өте қызықты тақырыпты қарастырамыз.
Қазақстанда тұрғын үй салуға болатын екі нысан бар. Кооперативтер арқылы дегеніміз ғой.
Біріншісі – ТҚК (тұрғын үй-құрылыс кооперативтері) – бұл ең төмен бағамен өз үйлерін салуға арналған қызықты нысан, мұнда тек тұрғын үй құрылысына әсер ететін тікелей жеңілдіктер ескеріледі.
ТҚК-ні құқықтық нысан ретінде «Тұрғын үй қатынастары туралы» бір заңға енгізіп қойды, бұл жеке заң емес, басқа Заңның құрамдас бөлігі болғандықтан, оның көптеген шектеулері бар. Бірақ ТҚК-ні тек жеке тұлғалар құра алатындығынан бастайық. Олар тек көп пәтерлі тұрғын үйлерді сала алады, меніңше, инвестициялық тартымдылық тұрғысынан ең ыңғайсыз жері – жарнашылардың саны пәтер санына тең болуы керек. Және бұл өте ыңғайсыз. Бұл туралы біліп жүріңіз.
Екінші нысан, меніңше, әлдеқайда қызықты нысан – бұл тұрғын үйді іргесінен бастап салатын тұтынушылар кооперативі (ТК). Бұның қандай құқықтық негізі бар?
Кез келген ТК – бұл заңды тұлға. Заңды тұлға құрылыс компаниясын жалдауға, жер учаскесін сатып алуға және оған өз қызметкерлері үшін кеңсе, сондай-ақ тұрғын үй құрылысын салуға тапсырыс беруге құқылы.
ТҚК-ден өзгешелігі ТК-ге заңды және жеке тұлғалар мүше бола алады. Бұл өте ыңғайлы. Бұл жерде жарнашылардың саны пәтерлердің санына тең болуы керек деген қатаң шектеу жоқ. Оның қалай жұмыс істейтінін қарастырып көрейік.
Адамдар ТК құрамыз деген шешім қабылдады. Мысалы, он қабатты үй. Оған қоса екі қабат коммерциялық алаңдар болады. Жарнашылардың саны бес қабаттық пәтерге орналасатындай. Бірақ олар жарнаның құнын құраған кезде он қабатты ғимаратты және коммерциялық алаңдарды саламыз деген шартты негізге алады. Ғимарат салынғаннан кейін жарнашылар тұрғын үйді тікелей құны бойынша алады. Қалған 5 қабатты коммерциялық бағамен сатады. Қазақстандағы құрылыс компаниялары бір шаршы метрге 100%-дан 800%-ға дейінгі әртүрлі үстеме ақша қосатынын ескерсек, жарнашылар үшін олардың осы үйдегі пәтерінің құны құнның 20%-ын құрайтынын түсінеміз.
Бұл нысанды салған құрылыс компаниялары қай жағынан ұтады?
Құрылысқа ақша салу есебінен олар өз пайдасының бір аспектісін бөледі, екінші аспектіні коммерциялық аудандарды сату процесіне салады.
Сонымен жарнашылар бұл тұрғын үй құнының шамамен 700%-ын ала алады. Сонымен қатар оларда екі қабатты коммерциялық жылжымайтын мүлік бар, олар кооперативті жарнашылар ретінде бірге жалға бере алады, ал жалдау ақысы есебінен коммуналдық төлемдерін төлей алады. Бұл барлық жағынан ыңғайлы.
Мұнда бірнеше тарап ұтады.
Жарнашылар үшін: жарнашылар жылжымайтын мүлікті өз құнының 20%-ына ала алады, тіпті, пәтер сатып ала отырып, пайда табады. Өйткені қалған қабаттарды нарықтағы коммерциялық құны бойынша сатудан пайда көреді, сол арқылы үй салуға жұмсаған шығынының орнын өтейді.
Құрылыс компаниялары үшін: банк, инвестор бар делік, олар неге құрылысты қаржыландыруға мүдделі? Олар ақша бөледі, бірақ егер олар кепілдендірілген немесе ең аз тәуекелді төлем тетігі болса ғана қаржыландырады. ТК-де төлем тетігін адамдар береді делік, біздің жағдайда бұл жарнашылар. Төлем тетігін жылжымайтын мүлікті сатып алатын адамдар өздерінің жарналары аннуитеттік төлемдер түрінде болатынына байланысты қалыптастырады. Төменгі жағына коммерциялық кеңістігі бар 10 қабатты ғимараттарды саламыз деп шешім қабылдаған құрылыс компаниялары бар делік. Ол банкке жүгінеді, банк оған қаржыландыру береді, бірақ жай ғана емес, кооператив мүшелері аннуитеттік төлемдер жасайды, яғни жылжымайтын мүліктің құнын аз мөлшермен төлейтін төлемдер.
Құрылыс компаниялары нысанды салады, бір қызығы, құрылыс компаниялары ипотекалық тұрғын үй, ипотекалық кредит беру немесе үлестік қатысу сияқты басқа схема бойынша әрекет еткенде, бұл олар үшін ыңғайсыз. Егер біреу әртүрлі себептермен төлей алмаса, құрылыс үшін кредит желісін бөлетін банк немесе үй сатып алушылар төлемдерін тоқтатқан жағдайда кредит желісін бөлетін инвестор төлемдерін тоқтатады, сөйтіп құрылыс тоқтайды. Сондықтан ұзақ жылдар бойы салынып келе жатқан құрылыстар немесе аяқталмаған құрылыстар осы себепті орын алады. Себебі банк немесе инвестор төлемдерін тоқтатады, өйткені олар тәуекелге бара алмайды. Бұл жағдайда не болады? Банк өз тәуекелдерін қалай өтей алады? Банк кепіл мүлкін ала алмайды, өйткені кредит алынған бұл ғимараттар кепіл мүлкі болып табылады. Банк оны ала алмайды, тек оның жерін ала алады, бірақ жер бүкіл ғимаратқа қарағанда әлдеқайда арзан. Сот шешімінсіз банк бұл мүлікті ғимарат пайдалануға берілгеннен кейін ғана ала алады.
Егер құрылыс тоқтап, ғимарат аяқталмаса, ұзақ салынып жатқан құрылыс орын алады, демек мұндайда бәрі ұтылады. Бізде ештеңе алмаған үлестік қатысушылар, содан кейін қашып кететін құрылыс компаниясы, жағымсыз немесе проблемалы кредит портфолиосы бар банк немесе инвестор пайда болады.
Тұтыну кооперативінің жағдайына келер болсақ, егер қандай да бір жарнашы кенеттен осы айда төлей алмаса, бірнеше тетіктер бар. Біріншісі, жарнашылар топтасып, ол үшін ай сайынғы жарнаны төлей алады. Ақшасы болған кезде, ол өзі үшін берген ақшаны өтейді. Олар үшін бұл үлкен жүктеме емес, өйткені бірнеше төлеушіге бөлінген жарна үлкен соманы құрамайды.
Екінші нұсқа. Кооператив заңды тұлға дедік, барлық жарнашылар осы заңды тұлғаға біріктірілген, бұл заңды тұлға өз балансынан төлей алады. Бұл әр кооператив қалыптастыратын 10% сақтандыру балансы. Осы баланстан осы айда төлей алмаған адамға төлем жасалуы мүмкін. Ол адамда ақша болған кезде қайтарады.
Үшінші нұсқа. Жарнашылар «егер сіз төлей алмасаңыз, біз кооператив ретінде сіздің жарнаңызды сатып аламыз да, сол жарна бойынша жұмсаған шығыныңызды өтейміз» дейді. Ғимарат пайдалануға берілгеннен кейін олар оны коммерциялық алаң ретінде сатады.
Тағы бір маңызды тетік. Егер жарнашыларда кенеттен ақша болмаса, егер кооперативтің сақтандыру балансы таусылған болса, олар жарнаны басқа үшінші тұлғаға сата алады. Ол жарнаны сатып алушы жарнашыға өзінің тұрғын үйін сатып алу үшін төлеген барлық төлемдерін өтейді.
Мұндағы артықшылық неде? Көріп отырғандарыңыздай, сот та жоқ, банк немесе инвестор төлемдері бір секундқа да тоқтамайды. Бұл құрылыс компаниясын қаржыландырудың тоқтамайтынын білдіреді. Және бұл нысандардың мерзімінде салынуына кепілдік беріледі.
Сонымен қатар «Тұтыну кооперативі туралы» Заңға сәйкес жарнашылар құрылыстың кез келген кезеңінде араласуы мүмкін, олар құрылыс компаниясын таңдай алады, жиналыста қандай материал сатып алынатынын бірге шеше алады. Олар бірге құрылыс барысын күнделікті бақылай алады. Осының арқасында біз тұрақты қаржыландыруды, төмен тәуекелдерді аламыз, осы үйді салудың іс жүзінде кепілдендірілген тетігін аламыз. Сонымен қатар үй пайдалануға беріліп, коммерциялық алаңдар сатылғаннан кейін мұндай адамдар барлық шығындарының орнын толтырады, сонымен қатар кепілдендірілген пайда алады. Бұл ыңғайлы, қауіпсіз және көптеген тұрғын үйлер салуға мүмкіндік береді. Бүкіл әлемде бұл тәжірибе қазірдің өзінде дамығанын түсіну керек. Қазақстанда бізге бұл тетікті әлі де пысықтау қажет.
Осыған байланысты бізде мемлекеттік бағдарламалар бойынша тұрғын үй құрылысының өте ірі мемлекеттік операторы бар екенін қуана хабарлай аламын. Бұл Қазақстан тұрғын үй компаниясы (ҚТК). Біздің қауымдастық ҚТК қатысуымен кооперативтік үйлер салу тетігін іске қосатынымыз туралы Меморандумға қол қойды.
ҚТК бірнеше қызметті атқарады. Әрине, олар бірінші кезекте инвестор қызметін атқарады. Екінші жағынан, олар сол коммерциялық алаңдарды алдын ала сатып алуға дайын. Кооператив пайдалануға берілген кезде тұтыну кооперативі әлі салынбаған ғимараттың коммерциялық алаңдарын сата алады. Өйткені олар үшін ең бастысы – қаржы алу, жобалау жұмыстарын жүргізу және ғимарат салуды бастау. Осыдан кейін олар еркін нарыққа шығып, сатып алушыларға осы кооперативтегі жарнаны нарықтық құн бойынша ұсынады. Бұл заңмен рұқсат етілген.
Осының есебінен Қазақстанның құрылыс саласын дамытудың ең қауіпсіз, ең тиімді және, меніңше, болашағы зор тетігі осы екенін көріп отырмыз.
Қазақстанда тұрғын үй салуға болатын екі нысан бар. Кооперативтер арқылы дегеніміз ғой.
Біріншісі – ТҚК (тұрғын үй-құрылыс кооперативтері) – бұл ең төмен бағамен өз үйлерін салуға арналған қызықты нысан, мұнда тек тұрғын үй құрылысына әсер ететін тікелей жеңілдіктер ескеріледі.
ТҚК-ні құқықтық нысан ретінде «Тұрғын үй қатынастары туралы» бір заңға енгізіп қойды, бұл жеке заң емес, басқа Заңның құрамдас бөлігі болғандықтан, оның көптеген шектеулері бар. Бірақ ТҚК-ні тек жеке тұлғалар құра алатындығынан бастайық. Олар тек көп пәтерлі тұрғын үйлерді сала алады, меніңше, инвестициялық тартымдылық тұрғысынан ең ыңғайсыз жері – жарнашылардың саны пәтер санына тең болуы керек. Және бұл өте ыңғайсыз. Бұл туралы біліп жүріңіз.
Екінші нысан, меніңше, әлдеқайда қызықты нысан – бұл тұрғын үйді іргесінен бастап салатын тұтынушылар кооперативі (ТК). Бұның қандай құқықтық негізі бар?
Кез келген ТК – бұл заңды тұлға. Заңды тұлға құрылыс компаниясын жалдауға, жер учаскесін сатып алуға және оған өз қызметкерлері үшін кеңсе, сондай-ақ тұрғын үй құрылысын салуға тапсырыс беруге құқылы.
ТҚК-ден өзгешелігі ТК-ге заңды және жеке тұлғалар мүше бола алады. Бұл өте ыңғайлы. Бұл жерде жарнашылардың саны пәтерлердің санына тең болуы керек деген қатаң шектеу жоқ. Оның қалай жұмыс істейтінін қарастырып көрейік.
Адамдар ТК құрамыз деген шешім қабылдады. Мысалы, он қабатты үй. Оған қоса екі қабат коммерциялық алаңдар болады. Жарнашылардың саны бес қабаттық пәтерге орналасатындай. Бірақ олар жарнаның құнын құраған кезде он қабатты ғимаратты және коммерциялық алаңдарды саламыз деген шартты негізге алады. Ғимарат салынғаннан кейін жарнашылар тұрғын үйді тікелей құны бойынша алады. Қалған 5 қабатты коммерциялық бағамен сатады. Қазақстандағы құрылыс компаниялары бір шаршы метрге 100%-дан 800%-ға дейінгі әртүрлі үстеме ақша қосатынын ескерсек, жарнашылар үшін олардың осы үйдегі пәтерінің құны құнның 20%-ын құрайтынын түсінеміз.
Бұл нысанды салған құрылыс компаниялары қай жағынан ұтады?
Құрылысқа ақша салу есебінен олар өз пайдасының бір аспектісін бөледі, екінші аспектіні коммерциялық аудандарды сату процесіне салады.
Сонымен жарнашылар бұл тұрғын үй құнының шамамен 700%-ын ала алады. Сонымен қатар оларда екі қабатты коммерциялық жылжымайтын мүлік бар, олар кооперативті жарнашылар ретінде бірге жалға бере алады, ал жалдау ақысы есебінен коммуналдық төлемдерін төлей алады. Бұл барлық жағынан ыңғайлы.
Мұнда бірнеше тарап ұтады.
Жарнашылар үшін: жарнашылар жылжымайтын мүлікті өз құнының 20%-ына ала алады, тіпті, пәтер сатып ала отырып, пайда табады. Өйткені қалған қабаттарды нарықтағы коммерциялық құны бойынша сатудан пайда көреді, сол арқылы үй салуға жұмсаған шығынының орнын өтейді.
Құрылыс компаниялары үшін: банк, инвестор бар делік, олар неге құрылысты қаржыландыруға мүдделі? Олар ақша бөледі, бірақ егер олар кепілдендірілген немесе ең аз тәуекелді төлем тетігі болса ғана қаржыландырады. ТК-де төлем тетігін адамдар береді делік, біздің жағдайда бұл жарнашылар. Төлем тетігін жылжымайтын мүлікті сатып алатын адамдар өздерінің жарналары аннуитеттік төлемдер түрінде болатынына байланысты қалыптастырады. Төменгі жағына коммерциялық кеңістігі бар 10 қабатты ғимараттарды саламыз деп шешім қабылдаған құрылыс компаниялары бар делік. Ол банкке жүгінеді, банк оған қаржыландыру береді, бірақ жай ғана емес, кооператив мүшелері аннуитеттік төлемдер жасайды, яғни жылжымайтын мүліктің құнын аз мөлшермен төлейтін төлемдер.
Құрылыс компаниялары нысанды салады, бір қызығы, құрылыс компаниялары ипотекалық тұрғын үй, ипотекалық кредит беру немесе үлестік қатысу сияқты басқа схема бойынша әрекет еткенде, бұл олар үшін ыңғайсыз. Егер біреу әртүрлі себептермен төлей алмаса, құрылыс үшін кредит желісін бөлетін банк немесе үй сатып алушылар төлемдерін тоқтатқан жағдайда кредит желісін бөлетін инвестор төлемдерін тоқтатады, сөйтіп құрылыс тоқтайды. Сондықтан ұзақ жылдар бойы салынып келе жатқан құрылыстар немесе аяқталмаған құрылыстар осы себепті орын алады. Себебі банк немесе инвестор төлемдерін тоқтатады, өйткені олар тәуекелге бара алмайды. Бұл жағдайда не болады? Банк өз тәуекелдерін қалай өтей алады? Банк кепіл мүлкін ала алмайды, өйткені кредит алынған бұл ғимараттар кепіл мүлкі болып табылады. Банк оны ала алмайды, тек оның жерін ала алады, бірақ жер бүкіл ғимаратқа қарағанда әлдеқайда арзан. Сот шешімінсіз банк бұл мүлікті ғимарат пайдалануға берілгеннен кейін ғана ала алады.
Егер құрылыс тоқтап, ғимарат аяқталмаса, ұзақ салынып жатқан құрылыс орын алады, демек мұндайда бәрі ұтылады. Бізде ештеңе алмаған үлестік қатысушылар, содан кейін қашып кететін құрылыс компаниясы, жағымсыз немесе проблемалы кредит портфолиосы бар банк немесе инвестор пайда болады.
Тұтыну кооперативінің жағдайына келер болсақ, егер қандай да бір жарнашы кенеттен осы айда төлей алмаса, бірнеше тетіктер бар. Біріншісі, жарнашылар топтасып, ол үшін ай сайынғы жарнаны төлей алады. Ақшасы болған кезде, ол өзі үшін берген ақшаны өтейді. Олар үшін бұл үлкен жүктеме емес, өйткені бірнеше төлеушіге бөлінген жарна үлкен соманы құрамайды.
Екінші нұсқа. Кооператив заңды тұлға дедік, барлық жарнашылар осы заңды тұлғаға біріктірілген, бұл заңды тұлға өз балансынан төлей алады. Бұл әр кооператив қалыптастыратын 10% сақтандыру балансы. Осы баланстан осы айда төлей алмаған адамға төлем жасалуы мүмкін. Ол адамда ақша болған кезде қайтарады.
Үшінші нұсқа. Жарнашылар «егер сіз төлей алмасаңыз, біз кооператив ретінде сіздің жарнаңызды сатып аламыз да, сол жарна бойынша жұмсаған шығыныңызды өтейміз» дейді. Ғимарат пайдалануға берілгеннен кейін олар оны коммерциялық алаң ретінде сатады.
Тағы бір маңызды тетік. Егер жарнашыларда кенеттен ақша болмаса, егер кооперативтің сақтандыру балансы таусылған болса, олар жарнаны басқа үшінші тұлғаға сата алады. Ол жарнаны сатып алушы жарнашыға өзінің тұрғын үйін сатып алу үшін төлеген барлық төлемдерін өтейді.
Мұндағы артықшылық неде? Көріп отырғандарыңыздай, сот та жоқ, банк немесе инвестор төлемдері бір секундқа да тоқтамайды. Бұл құрылыс компаниясын қаржыландырудың тоқтамайтынын білдіреді. Және бұл нысандардың мерзімінде салынуына кепілдік беріледі.
Сонымен қатар «Тұтыну кооперативі туралы» Заңға сәйкес жарнашылар құрылыстың кез келген кезеңінде араласуы мүмкін, олар құрылыс компаниясын таңдай алады, жиналыста қандай материал сатып алынатынын бірге шеше алады. Олар бірге құрылыс барысын күнделікті бақылай алады. Осының арқасында біз тұрақты қаржыландыруды, төмен тәуекелдерді аламыз, осы үйді салудың іс жүзінде кепілдендірілген тетігін аламыз. Сонымен қатар үй пайдалануға беріліп, коммерциялық алаңдар сатылғаннан кейін мұндай адамдар барлық шығындарының орнын толтырады, сонымен қатар кепілдендірілген пайда алады. Бұл ыңғайлы, қауіпсіз және көптеген тұрғын үйлер салуға мүмкіндік береді. Бүкіл әлемде бұл тәжірибе қазірдің өзінде дамығанын түсіну керек. Қазақстанда бізге бұл тетікті әлі де пысықтау қажет.
Осыған байланысты бізде мемлекеттік бағдарламалар бойынша тұрғын үй құрылысының өте ірі мемлекеттік операторы бар екенін қуана хабарлай аламын. Бұл Қазақстан тұрғын үй компаниясы (ҚТК). Біздің қауымдастық ҚТК қатысуымен кооперативтік үйлер салу тетігін іске қосатынымыз туралы Меморандумға қол қойды.
ҚТК бірнеше қызметті атқарады. Әрине, олар бірінші кезекте инвестор қызметін атқарады. Екінші жағынан, олар сол коммерциялық алаңдарды алдын ала сатып алуға дайын. Кооператив пайдалануға берілген кезде тұтыну кооперативі әлі салынбаған ғимараттың коммерциялық алаңдарын сата алады. Өйткені олар үшін ең бастысы – қаржы алу, жобалау жұмыстарын жүргізу және ғимарат салуды бастау. Осыдан кейін олар еркін нарыққа шығып, сатып алушыларға осы кооперативтегі жарнаны нарықтық құн бойынша ұсынады. Бұл заңмен рұқсат етілген.
Осының есебінен Қазақстанның құрылыс саласын дамытудың ең қауіпсіз, ең тиімді және, меніңше, болашағы зор тетігі осы екенін көріп отырмыз.
© 2025 "Қазақстан Республикасы Кооперативтерінің және экономикалық қауымдастықтарының басқа да нысандарының ұлттық қауымдастығы"
Tilda Publishing