Итак, мы сегодня рассмотрим очень интересную тему: «Потребительские кооперативы для строительства жилья».

В Казахстане есть две формы, с помощью которых вы можете строить жилье. Имеется ввиду через кооперативы.

Первая, это ЖСК (жилищно-строительные кооперативы) – это такая интересная форма для того, чтобы строить себе дома по минимальной стоимости и здесь учитывается только прямые скидки на строительство жилья.

ЖСК как правовую форму взяли и засунули в один закон «О жилищных отношениях» и поскольку это не отдельный закон, а какая-то составная другого закона у него очень много ограничений. Но начнем с того, что ЖСК могут строить только физические лица. Могут строить только многоквартирные жилые дома и самое неудобное, по-моему мнению, и с точки зрения инвестиционной привлекательности это то, что количество пайщиков должно равняться количеству квартир. И это очень неудобно. И вы должны об этом знать.

Вторая форма, которая, по-моему мнению, гораздо более интересная это потребительские кооперативы (ПК), которые будут строить жилье фундаментально. На каких правовых основах это стоит?

Любой ПК - это юридическое лицо. Юридическое лицо имеет право нанять строительную компанию, купить земельный участок, и заказать ей строительство для себя как офиса, так и жилого здания для своих сотрудников.

В ПК, в отличии от ЖСК могут быть членами и юридические, и физические лица. Это очень удобно. И здесь нет такого жесткого ограничения, что количество пайщиков должно равняться количеству квартир. Давайте посмотрим, как это работает.

Предположим, люди решили создать ПК. Например, десятиэтажный дом. Плюс два этажа коммерческие площади. Количество пайщиков может быть равно количеству, чтобы построить пять этажей. Но когда они формируют стоимость пая они закладывают его с тем условием, чтобы построить все десятиэтажное здание плюс коммерческие площади. Просто, когда здание будет построено, пайщики получают для себя жилье по его прямой стоимости. 5 этажей они продают по коммерческой стоимости. Учитывая, что строительные компании у нас в Казахстане по разным оценкам закладывают от 100% до 800% за квадратный метр накрутки, понимаем, что для пайщиков стоимость их квартиры в этом доме обходится от 20% стоимости.

Как выигрывают строительные компании, которые строят этот объект?

За счет денег на строительство они выделяют один аспект своей прибыли, второй аспект они закладывают в процесс продажи именно коммерческих площадей.

Итак, пайщики могут получить, грубо говоря, 700% от стоимости этого жилья. Плюс у них есть два этажа коммерческой недвижимости, которые они могут вместе как кооперативные пайщики сдавать в аренду и за счет стоимости аренды погашать свои коммунальные платежи. Это удобно во всех отношениях.
Здесь выигрывают несколько сторон.

Для пайщиков: пайщики получают для себя недвижимость либо за 20% от их стоимости, и даже покупая квартиру вы получаете прибыль, за счет того, что вы продаете оставшиеся этажи по коммерческой стоимости на рынке и за счет этого компенсируете себе всю сумму затрат, которые вы возложили на строительство домов.

Для строительных компаний: есть банк, инвестор, чем для них интересно финансирование стройки? Они выделяют деньги, но они делают это при одном условии, если есть какой-то гарантированный или минимально рисковый механизм оплаты. Предположим, механизм оплаты в ПК всегда дают люди, в нашем случае это пайщики. Механизм оплаты формируют те люди, которые приобретают недвижимость за счет того, что их взносы будут из себя представлять аннуитетные платежи. Предположим, есть строительные компании, которые решили построить те самые 10-этажные здания с коммерческими помещениями снизу. Она обращается в банк, банк дает ему финансирование, но не просто так, а под то, что члены кооператива будут совершать аннуитетные платежи, то есть платежи, которые маленькими порциями погашают стоимость недвижимости.

Строительные компании строят объект и здесь что интересно, когда строительные компании действует по какой-то другой схеме, например, по ипотечному жилью, ипотечному кредитованию или долевому участию, то для них это неудобно. Если вдруг кто-то не может платить по разным причинам, банк, который выделяет для стройки кредитную линию или инвестор, который тоже выделяет кредитную линию в случае прекращения платежей со стороны тех, кто покупает дома, он тоже приостанавливает свои платежи и стройка останавливается. Очень много долгостроев или незаконченных строительств происходит именно поэтому. Потому что банк или инвестор останавливает свои платежи, потому что он рисковать не может. Что происходит в этом случае? Как банк может свои риски компенсировать? Банк не может забрать залоговое имущество, потому что эти здания, ради которых был получен кредит, это залоговое имущество. И банк не может его забрать, только землю под ним, но земля стоит намного меньше, чем если бы стоило полностью все здание. Без решения суда банк может забрать эту недвижимость только после того, как здание будет введено в эксплуатацию. Если стройка прекращается и здание не достраивается, тем самым мы получаем те самые долгострои, когда в проигрыше все. У нас есть долевые участники, которые ничего не получили, у нас строительная компания, которая потом сбегает, и у нас есть банк или инвестор, у которого есть токсичный или проблемный кредитный портфель.

В случае с потребительским кооперативом, если какой-то пайщик вдруг не может заплатить в этом месяце здесь есть несколько механизмов. Первый, когда пайщики могут сгруппироваться и заплатить за него ежемесячный взнос. Когда у него появляются деньги, он компенсирует им за то, что они скинулись. Для них большой нагрузки не составляет, так как пай поделенный на несколько плательщиков не составляет большую сумму.

Второй вариант. Кооператив как юр.лицо, где все пайщики объединены этим юр.лицом, могут оплатить из своего баланса. Это 10% страховой баланс, который формирует каждый кооператив. Из этого баланса может внесена оплата за человека, который не смог оплатить в этом месяце. Когда у человека появляются деньги, он его компенсирует обратно.

Третий вариант, это когда пайщики говорят, если ты не можешь выплатить, тогда мы как кооператив выкупаем твой пай и компенсируем твои затраты по этому паю. После того, как здание введено в эксплуатацию они продают те самые коммерческие площади.

Еще один важный механизм. Если у пайщиков вдруг нет денег, если у кооператива уже исчерпан страховой баланс, они могут продать его пай другому, третьему лицу, который для того, чтобы купить пай компенсирует этому пайщику все те платежи, которые он осуществил для выкупа стоимости своего жилья.
В чем здесь плюс? Вы видите, нет суда, платежи для банка или для инвестора не прекращаются ни на секунду. Это означает, что строительная компания тоже не будет прекращать получать финансирование. И эти объекты гарантировано будут построены в срок.

Плюс еще в том, что пайщики в соответствии с Законом «О потребительском кооперативе» могут вмешиваться на любом этапе строительства, они могут выбирать строительную компанию, они могут на собрании вместе решать какой материал будет закуплен. Они вместе могут осуществлять ежедневный контроль за ходом строительства. За счет этого мы с вами получаем постоянное финансирование, низкие риски и получаем практически гарантированный механизм строительства этого дома. Плюс, как только дом введен в эксплуатацию и проданы коммерческие площади такие люди получают компенсацию всех своих затрат, плюс получают гарантированную прибыль. Это удобно, это безопасно и это дает возможность строить очень множества жилья. Надо понять, что во всем мире эта практика уже сложилась. Нам в Казахстане необходимо этот механизм еще отработать.

И в этом плане я могу с радостью сообщить, что у нас есть очень крупный государственный оператор строительства именно жилья по государственным программам. Это Казахстанская Жилищная Компания (КЖК). И наша Ассоциация заключила Меморандум о том, что мы запускаем механизм строительства кооперативных домов при участии КЖК.

КЖК будет осуществлять несколько функций. Конечно же в первую очередь они будут выполнять функцию инвестора. Во вторую очередь они готовы заранее выкупать те самые коммерческие площади. И еще когда кооператив введен в эксплуатацию потребительский кооператив может продавать коммерческие площади даже тогда, когда здание еще не построено. Потому что для них самое важное получить финансирование, провести проектные работы и начать строительство здания. И после этого они выходят на свободный рынок и предлагают покупателям паи в этом кооперативе уже по рыночной стоимости. Это законом допускается.

За счет этого мы видим с вами что это самый безопасный, самый эффективный и, по-моему, самый перспективный механизм развития строительной отрасли Казахстана.

© 2025 «Национальная Ассоциация Кооперативов и других форм экономических сообществ РК"

Tilda Publishing